上海买卖房屋合同纠纷律师 案件一。

　　对房屋租赁合同解除后装饰装修费的补偿，应明确责任，合理计算损失。

　　案件陈述。

　　今年11月，甲公司在其微信公众号上发布了招商信息，打造了儿童主题综合服务平台。2008年11月29日，乙公司从甲公司处租赁407室经营婴幼儿水育馆，租期为“2+3年”。2018年初，因在407房从事0-4岁幼儿水上训练，违反国家规定，门头沟区消防支队对甲公司、乙公司作出行政处罚决定。B公司向法院提起诉讼，请求解除租赁合同，要求A公司赔偿装修和营业损失等。

　　法庭的裁决

　　法院酌定，甲公司应对乙公司的损失承担70%，乙公司应对自己的损失承担30%的责任，甲公司应按上述比例赔偿乙公司的装修残值损失。

　　裁判的提示

　　判断是否赔偿装修损失，第一：应明确合同解除的原因，明确是出租方违约，承租人违约，双方违约，或者是由于不可归责于双方的原因，以此判断是否赔偿装修损失及赔偿比例。二是装饰装修的剩余价值，主要是通过在合同履行过程中，扣除装饰装修工程的造价来确定。装修残值的确定应明确装修残值的计算年限及残值的评定基准日期。对装修残值的计算年限，应根据租期确定，当事人对合同条款的理解存在争议的，应根据合同的相关条款、合同的目的、交易习惯和诚实信用原则，根据当事人的真实意思确定。就装修残值的评定基准日期而言，应考虑合同的履行情况，主要根据承租人实际使用租赁物的时间确定。

　　案件二

　　对装饰装修费用的赔偿，在房屋租赁合同无效后，应明确无效责任，合理计算损失。

　　案件陈述。

　　甲公司与乙公司于2016年7月6日签订了一份《租赁合同》，主要约定乙公司从甲公司处租赁1号房，租期从2016年7月6日至2036年7月5日；租赁用途为办公；乙公司可根据自己的需要对所租赁的房屋进行适当的改造，但主体结构不得改变。契约签订后，甲公司将第一层房屋交予乙公司，乙公司付租金。B公司开工对该房屋进行了内部装修，并对院落和围墙进行了修复。2017年5月23日，北京市规划委做出限期拆除决定，1号楼为逾期不拆除的城镇临时建筑项目，限期拆除。现甲公司向法院提起诉讼，请求确认双方签订的房屋租赁合同无效，要求乙公司腾出房屋。B公司提出反诉，要求A公司赔偿装修费用。

　　法庭的裁决

　　第一幢房屋为临时建筑，甲公司与乙公司之间的房屋租赁合同无效。出租方同意承租人对装饰装修合同无效后，对已经形成附和的装饰装修物，出租方不同意折价使用的，应当根据造成合同无效的过错，由双方分担现值损失。在本案中，导致《租赁合同》无效的主要原因在于甲公司，该公司对因上述合同无效而造成的损失负主要责任，乙公司负次要责任。

　　裁判的提示

　　造成房屋租赁合同无效的原因很多，司法实践中对房屋租赁合同一般是对没有取得建设工程规划许可证而擅自进行建设的临时建筑而订立的。特别是对双方约定租赁用途为商业的房屋，承租人在房屋出租后对房屋进行装修，发生纠纷后对装修损失的赔偿往往成为双方争论的焦点。如果出租人不同意使用装修，则由双方根据造成合同无效的过错分担损失，对双方过错比例的确定，应按个案加以区分，但在无特别约定或特殊情况下，认定出租人的过错大于承租人，出租人则对装修损失承担主要责任。其次，关于装修损失的确定问题，在房屋租赁合同无效的情况下，出租人与承租人关于房屋租赁期限的约定也是无效的，因此不能根据合同约定的租赁期限分摊装修费用，出租人和承租人应就纠纷发生时现有的装修物进行工程造价评估，并按装饰附和物的现值分摊损失。

　　案件三。

　　出租人使用的是商铺的，即使租赁合同中没有约定协助办理营业执照，协助办理营业执照是租赁合同的附随义务。

　　案件陈述。

　　2017年10月8日，刘某与甲公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定刘某向甲公司租赁用于餐饮的1号商铺。租期从2016年11月22日至2021年8月9日止，包括45日的免租期。2017年4月，刘某向甲公司邮寄了一份解除合同的书面通知，称由于甲公司迟迟不能提供消防等相关验收手续，而且由于没有提供有效的营业执照，导致甲公司无法办理营业执照，导致商铺至今未按约定营业，要求解除商铺租赁合同。2017年4月17日，甲公司签收了。刘某向法院起诉，要求确认商铺租赁合同的解除，并由甲公司赔偿各项损失，如装修费。该案件争议的焦点是甲公司是否违约，刘某是否享有解除合同的权利。

　　法庭的裁决

　　签订合同后，刘某多次要求甲公司提供相关资料协助其办理营业执照，但截至2017年4月刘某提起诉讼时，甲公司仍未提供办理营业执照所需的相关资料，此时已超出了承租人起租日期五个月，甲公司的行为导致刘某无法实现合同目的。在合同履行过程中，刘某享有合同解除的权利。

　　裁判的提示

　　首先，如果房屋租赁用途为商铺，出租人也有义务在租赁合同中明确约定，出租人使用房屋用于餐饮、住宿等经营目的，即使在租赁合同中没有约定协助办理营业执照的义务，出租人也有义务协助承租人办理营业执照，出租人协助承租人办理营业执照的义务系出租人的附随义务。出租人违反了附随义务，致使承租人的合同目的不能实现，承租人享有法定解除权。其次，为避免纠纷，督促出租人履行义务，双方应在合同中约定办理营业执照的期限，对未约定履行期限的，应根据合同履行情况、租赁用途、合同目的等确定合理的履行期限。

　　案件四

　　承租人在承租的房屋上办理公司注册，合同解除后，注册地址未按约定期限迁出的，应当明确责任主体，并酌情确定损害赔偿。

　　案件陈述。

　　2009年7月，韩某将其所拥有的商业用房1915号租给王某，用于办公，租期从2015年7月20日至2016年7月19日，每月租金3050元，王某需办理营业执照，韩某应配合办理，合同解除后，王某应在一个月内搬离或撤消。2015年7月28日，王某以1915号房注册成立了甲公司，法定代表人是巴某。在2015年10月20日，王某和韩某达成了解除合同的协议。合约解除后，王某一直未将1915号房的公司注册地址搬出，1915号房一直空置，韩某遂将王某告上法庭，要求王某按照租金标准支付其损失。2015年7月15日，王某提交了甲公司的授权委托书，证明王某受甲公司委托与韩某签订了房屋租赁合同，因此应由甲公司承担违约责任，现由于甲公司联系不上，故无法将其注册地址搬出。各方争论的焦点是王某是否应当赔偿甲公司注册地址未迁出造成的损失以及损失的赔偿标准。

　　法庭的裁决

　　在《房屋租赁合同》约定的期限内，王某没有将甲公司的工商登记注册变更至其名下，也没有履行《房屋租赁合同》约定的义务，给韩某造成了损失，应当承担赔偿责任。租赁合同中规定的租金标准，应包括该房屋出租时的全部收益权能即房屋占有权和办理营业执照权，兼顾补偿性和惩罚性违约责任，法院酌定王某赔偿韩某损失，以每天50元为宜。

　　裁判的提示

　　上海买卖房屋合同纠纷律师   首先，在租赁合同到期或解除后，如果出租人的工商注册地址没有迁出，就会在一定程度上影响到商铺的租金收益，所以，对于需要在房屋上进行工商注册的，出租人应该在合同中明确约定，如果出租人没有迁出，就应该按照诚信原则按期搬离，否则就应该赔偿出租人的损失；如果出租人没有搬离，就应该赔偿出租人的损失。二是公司委托承租方与出租方签订房屋租赁合同，在房屋出租后进行工商注册的，根据合同相对性原则，在发生争议时，出租方应证明出租方知道该委托关系，出租方不应知道该委托关系。