《城市发展房地产管理法》第45条第3款规定：“商品房预售所得款项，必须可以用于学习有关的工程项目建设。”该法条仅笼统的规定了商品房预售款的用途，并没有一个明确管理规定监管市场主体作用及其权限、法律社会责任等。上海律师就来为您回答一下相关的情况。

　　城市商品房预售管理办法第十一条第二款进一步规定: “商品房预售监督的具体办法由房地产管理部门制定?！彼淙桓鞯胤康夭芾聿棵诺墓嬲轮贫认路帕酥贫ㄗ式鸺喙芫咛宕胧┑娜Γ谑导心岩孕纬赏骋坏募喙芑购图喙苣Ｊ?，导致房地产市场风险很大。

　　虽然我国房地产市场已经发展了30年，但是预售款的使用已经成为当前商品房预售管理中最薄弱的环节。发展商可能侵犯置业人士的权益。

　　根据《中华人民共和国消费者权益?；しā罚颜呦碛腥松砗筒撇踩?、知情权、自主选择权、公平交易权、索赔权、结社权、受教育权、受尊重权和监督权。作为商品房的消费者，也就是购房者，他们也享有这些权利。房地产开发商的行为可能侵犯购房者的下列权利:

　　第一，商品进行虚假广告文化现象有可能存在侵犯购房者的知情权；

　　第二，房地产开发商将房屋产权非法抵押可能侵犯购房者的财产抵押权；

　　第三，今后对房屋面积、公摊面积的不公平处理，可能侵犯购房者的公平交易权；

　　第四，各种金融服务相关的住房贷款被指定为单位提供侵犯购房权的选择权；

　　第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿，侵犯了购房者的赔偿权。

　　预售合同标的物和实物不配，容易导致产生影响质量安全问题。

　　在一般这种情况下，在订立合同时，购房人只能作为依据开发商发展提供的图纸、模型或部分建好的样品房。对房屋的实际使用面积、建材、质量、配套社会公共服务设施等情况，购房人却因是预购而对自己将来的事物之间无法进行实地调查了解。

　　这为开发商预售中以广告和宣传相关资料信息误导学生甚至欺骗消费者或事后擅自变更管理设计、规划、用料创造了机会。上述原因导致实物房基准价格与预售房基准价格不匹配，消费者在此类合同纠纷中往往得不到有效?；ぃ词雇ü咚鲜侄蚊植沽艘恍┤ㄒ嫠鹗?，但消费者面临的风险更大。

　　在预售制度下，住房企业在住房中尚未能够占用购房者的资金，资金压力大大缓解，房地产业日益成为一种高度杠杆化的金融活动类别。此外，预售制度下，购房者容易跟随住房质量等方面的纠纷成为弱势群体。

　　房地产预售制度存在违约风险。房地产风险主要由银行信贷资金和购房者承担。房地产预售制度在降低开发商门槛的同时，也让一些不具备开发商实力的企业进入市场，扰乱了正常的经营秩序。

　　而且一旦开发商投资出现问题，银行和购房者都会成为开发商投资风险的承担者和受害者。预售制度对房地产开发商有很多好处，最重要的是减少资金占用，这也是房地产开发行业高杠杆管理的制度基础。但是，它的缺点也是非常明显的。预售宣传和现房的质量差异导致了很多纠纷。

　　上海律师提醒大家，一些无良开发商甚至占用预售资金，无法按照合同规定的时间交房。房产纠纷不同于其他经济纠纷，同样的纠纷往往涉及更多的人。从收益与风险匹配的角度来看，在预售制度下，一旦开发商违约引发群体性事件，政府将承担更大的风险。