房地产公司辩称，其并不知道房屋已经售出，不存在隐瞒真相的主观恶意和欺诈故意，故不能承担《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定的赔偿责任。上海律师事务所为您解答一下有关的问题。

　　对此，最高法院在说理部分明确:“只要出卖人在商品房买卖合同订立后实际将房屋出售给第三人，不能取得房屋的买受人可以要求出卖人承担不超过已付房价款两倍的赔偿责任，而在出卖人存在恶意故意违约的前提下，上述条款并无此赔偿责任。

　　本案中，由于其中一份购房合同只有买受人和代理公司的签名，没有房地产公司的签名，但由于合同中明确约定了出卖人、委托代理机构和买受人，且买受人知晓浩宇公司有权代理的行为，根据《合同法》第四百零二条的规定，该合同被认定为有效，仍直接约束房地产公司和买受人。

　　对使用房产企业销售公司代理管理模式的合规风险及建议。代理公司与房地产公司签订销售代理合同后，应当在销售现场或者销售案件现场以外的地点销售，在整个代理过程中，参与产品介绍、签订合同、处理收集、交接材料等一系列为购房者服务的工作，同时还向房地产公司申请销售价格优惠、销售数据报告、清算代理费、信息传递等一系列工作。

　　1、房地产公司对代理机构在销售过程中的违法行为承担法律后果。

　　根据《中华民国通则》第六十三条第六十五条第三款的规定: “委托书不清楚的，委托人对第三人承担民事责任，代理人承担连带责任?！?

　　在销售过程中，代理人可能夸大或错误介绍产品，超出授权销售范围，非法收取房款，错误报告销售数据等。从法律法规的角度来看，这些行为的后果由房地产公司承担责任。

　　2、房地产公司与代理公司之间的内部协议不能对抗善意购买人。

　　《合同法》第四百零二条:“受托人在委托人授权范围内，以自己的名义与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

　　在民法上?；ぁ吧埔獾谌恕薄Ｔ诜坎芾砉竞痛碛邢薰窘泻贤级ㄖ械氖孪?，属于我们彼此间合同双方当事人要遵守的权利保障义务，不能以此对抗善意的购房人，由购房人承担自己不利的后果。故，代理企业公司发展超出被授权的范围问题作出的行为，在不违反相关法律政策法规禁止性规定的前提下，一般被认定为一种有效。

　　3、购买楼宇人士的合理照顾责任不应定得太高

　　民法中的“注意义务”是指行为人在做某事时，应当能够预见其行为可能产生的某些危害后果，并采取预防措施避免危害后果的发生。购房人在签订合同时，应当查验合同的签订主体、购房款的支付对象、收据和发票等文件。

　　本案中，房地产公司主张不承担责任，因为买方的合同没有骑缝章和修正条款，买方将房款支付给了业务员。然而，法院在作出判决时充分考虑了现实情况。在中国大部分地区，房价处于上涨周期。购房者为了买房，往往会有一种恐慌的心态，往往会提前付款或者业务员随便签什么文件。这些不正规的操作发生在合理的场所(如售楼处)和流程(如销售人员声称先收)，将购房者的注意义务界定在合理的范围内，要求房地产公司承担把关不严的责任。

　　4、不需要判断房地产公司对“一房二卖”是否存在主观恶意。

　　关于“请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿经济责任”，是为制裁违约方而加重其违约风险责任的一种需要特别重要形式。是否满足要求出卖人具有“恶意”？

　　上海律师事务所认为，从法条本身进行定义方面来讲，只要求事实上已经存在二重买卖的行为，并没有发展要求出卖人具有一些恶意违约故意作为我国适用前提，所以，即使因代理有限公司信息遗漏或者出现错误上报销售管理数据，导致中国房产服务公司事实上不知晓而产生一房二卖，也是非常符合此惩罚性赔偿的情形的，也不能“甩锅”。