《合同法》第四百零二条受托人在委托人的权限范围内以自己的名义与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同对受托人和第三人具有直接约束力，但有确凿证据表明合同仅对受托人和第三人具有约束力的除外。上海律师事务所为您解答一下有关的问题。

　　房地产公司选择销售代理机构时，应当考察代理机构的业务经验和管理水平，考察代理机构的能力和责任承担能力。

　　(1)与房地产公司、代理公司签订协议时，明确详细约定双方的权利义务，明确各项细节工作的达成条件和违约责任，明确代理公司的保密义务和其他配合义务。

　　(2)房地产公司以代理的项目为基础，及时为代理公司组织各种专题培训，提供标准化的技术和产品信息，建立全过程监督和考核体系。

　　(3)建立一个协调、实时的销售控制系统对房地产企业及其代理商来说尤为重要，尤其是在多个代理商同时开始销售的情况下。

　　(4)销售代理之间合作过程中，在双方履约的基本前提下，及时结算支付相关费用并移交相应资料，有效避免代理方采取扣款、更换或隐藏单据等不当的自我救济或反制措施。

　　(5)销售代理关系解除后，有条件的，及时收回与销售代理有关的一切印章、文件、资料，并在适当场合、通过适当渠道向社会公布。

　　法律法规也支持这一点: 房地产开发企业委托代理人出售房屋，由于代理人没有通知他们某些房屋已经出售，房地产开发企业造成一套房屋出售，两套房屋出售，属于委托人选择和监督的经营风险不应转嫁给购房者。

　　最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条有下列情形之一，不能实现商品房买卖合同目的的，不能取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任:商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人的；商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人。

　　《民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。依照法律的规定或者按照双方的约定，应当由自己实施的民事法律行为，不得代理。

　　第六十五条 民事相关法律问题行为的委托企业代理，可以用书面表达形式，也可以用口头语言形式。法律制度规定用书面教育形式的，应当用书面教学形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者产品名称、代理业务事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人之间应当向第三人可以承担环境民事主体责任，代理人负连带责任。

　　第九十二条取得不正当利益，给他人造成损失，没有法律依据的，应当将取得的不正当利益返还给受损失的人。

　　《最高国民法院对于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房认购、订购、预订的约定具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人按照约定接受了购房款的，该约定应当认定为商品房买卖合同。

　　第八条 具有研究下列情形之一，导致企业商品房进行买卖双方合同管理目的就是不能为了实现的，无法发展取得一个房屋的买受人之间可以通过请求解除劳动合同、返还已付购房款及利息、赔偿经济损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿法律责任：商品房买卖交易合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖服务合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　上海律师事务所提醒大家，在普通购房者看来，不管是房产管理公司企业自有的销售员，还是一个代理有限公司的销售员，其身份进行定义均为房产作为公司员工认可的有权代理人，其行为主要代表了房产公司，出售房屋、收取购房款等法律社会责任当然由房产公司需要承担。